老周聊物业—86：物业公司购买财产险、公众责任险等商业保险的建议和经验分享
前言：
很多朋友看了《
老周聊物业—37.物业管理之商业保险知识培训（全套）
》后，表示对物业管理活动中涉及的保险类型有了大致了解，
但对于公司购买保险需要关注内容、注意事项不是太明白
，留言希望老周能讲讲这方面的内容。
今天，老周就聊聊物业管理公司在购买商业保险时应当注意的事项。
正文：
一、商业保险的选择
在《
老周聊物业—37.物业管理之商业保险知识培训（全套）
》中，老周主要介绍了四种商业保险，即：
财产一切险、机器损坏险、公众责任险、营业中断险、雇主责任险
。
1、公众责任险
物业管理公司必须要购买；
停车场责任险是作为“公众责任险”的附加险（但保费单独计算，通常停车场责任险的保费要远远高于主险的金额），购买停车场责任险必须要购买公众责任险；至于物业公司、物业项目是否需要购买停车场责任险，视项目所在地治安环境、社会环境、停车场经营状况等因素综合决定。
2、机器损坏险：
物业管理公司必须购买；
机器损坏险可以作为独立险种购买，不必作为“财产一切险”的附加险进行购买；
购买机器损坏险可以视项目公共设施设备的风险程度选择购买部分重要的设施设备，对于重要设备、易发生故障设备、维修费用较大设备必须购买保险，其他设备可以不购买保险（注意：此种情况，物业公司一定要提供详细的购买保险的设施设备清单给保险公司）。
3、财产一切险
财产一切险是赔偿因自然灾害、意外事故造成的财产损失，对于管理非自持资产（如：销售性住宅、公寓、写字楼等）的物业公司，可以不考虑购买财产一切险，意义不大；
但对于管理自持资产（自持写字楼、购物中心）的商业公司、物业公司，应当要购买。
4、营业中断险
营业中断险是作为“财产一切险、机器损坏险”下的附加险存在，一般不能单独购买、但营业中断险的保费是单独计算；
对于物业公司而言，可以不购买营业中断险，这个保险与物业管理公司关联不大；
但对于管理自持资产（自持写字楼、购物中心）的商业公司、物业公司，应当要购买。
5、雇主责任险
雇主责任险主要是作为员工社会保险的一种补充，对于不能购买社保、工商保险的基层员工购买雇主责任险，可以转移和分摊管理风险；
但对于物业公司、物业项目采取基层员工劳务公司模式（即：清洁、保安人员由物业公司招聘、但入职到劳务派遣公司的模式），必须要购买雇主责任险。
6、关于公众责任险和物业管理险
很多物业公司的朋友会问，保险公司有出专门的“物业管理责任险”，公众责任险和物业管理险如何选择，是否物业管理险会好于公众责任险？
老周在以前负责公司保险事务的时候，详细研究过物业管理险的条款和内容，后得出结论，不建议选择物业管理险（因为，在物业管理险中的责任免除条款，包含了很多物业管理过程中容易发生的风险，实际保险范围较小）。
7、其他保险
对于很多政府推荐的电梯责任保险、安全事故保险，其实都包含在财产一切险、机器损坏险、公众责任险和雇主责任险了，如果物业公司购买的保险足够，这些专门性的保险可以不购买；但政府强制要求的除外。
二、保险公司的选择
1、
不建议找保险经纪公司
（
保险经纪公司的优势在于可以帮助物业公司梳理保险条款、给出保险购买的建议，但价格方面不占优势
）；
不建议选择外资背景的保险公司
（
外资保险公司的优势在于“言出必行”，但保险条款苛刻、保险费用较高，不划算
）；
不建议找二三线小公司
（
小保险公司价格是优势、但如果发生大金额赔偿的保险事故，理赔效率不好说
）。
2、
建议找一线排名靠前的保险公司
。按老周以往合作经验，太平洋财险、人保财险、人寿财险等保险公司的保险费率和理赔服务都不错，听说今年平安财险也在打价格战；这些大公司都是不错的选择。
3、第三个建议：
一定要找一线城市（北上广深等）的保险公司，相对费率会低些
。
4、最后一个建议：
对于物业项目较多的保险公司，建议采取“联保招标”的方式选择保险公司、而且联保后保险金额较低
。
三、公司购买保险的流程和注意事项
1、保险购买的主责部门
现在很多物业公司将保险归于公司行政部门负责、业务部门配合。
我觉得这样不是太合适，现实生活中很多行政部门的人员对项目情况、物业管理情况不是特别熟悉和了解，按常规想法购买商业保险，看似保险买的比较全、钱也花的比较多，但到了出现保险案件、需要理赔时，发现不在保险范围内。
所以，
老周建议涉及物业管理日常工作的商业保险（公众责任险、财产一切险、机器损坏险等）应由业务部门负责购买
。业务部门购买保险前一定要询问项目意见，如果某个项目有特殊情形、需要附加或者批注特别条款或约定，一定要增加到保险范围内。
2、提前确定购买的保险种类和附加条款
保险购买的主责部门要结合公司实际情况、项目实际需求要提前拟定要购买的保险种类，再确定主险应当附加的附加条款，这时非常繁琐、烦躁的工作，但非常重要。
只有附加条款选择对了、选择全了，才能弥补主险中排除在外、免除责任的部分，才能有效保障商业保险的效力。
对于有些物业项目有些特殊项目、特殊状况的，可以提前拟定保险批注（特别约定）。如，老周就结合项目情况拟定过下列批单、批注（特别约定）：
扩展承保被保险人在本保险单明细表中列明地点范围内因被保险人使用船、非机动车（包含脚踏三轮车、自行车、电瓶车）发生意外造成第三者人身伤亡或财产损失时依法应由被保险人支付的经济赔偿责任。
扩展承保被保险人在本保险单明细表中列明地点范围内因被保险人管理水景发生意外造成第三者人身伤亡或财产损失时依法应由被保险人支付的经济赔偿责任
。
另外，关于附加条款，可参见以下图片：
3、确定购买商业保险的额度
财产一切险、机器损坏险、营业中断险等主要是：
保险金额（最高赔偿额）、每次事故免赔额
；
公众责任险主要考虑：
累计赔偿限额、每次事故赔偿限额（财产损失每次事故赔偿限额、人身伤害每次事故赔偿限额、每人每次事故人身伤害赔偿限额）、每次事故免赔额等
；
注意：
每次事故免赔额不是越低越好，因为免赔额与保险保费的费率有直接关系、免赔额越低、保费越高；所以免赔额要结合公司、项目情况，设计合理
。
4、保险招标、选择保险公司
保险招标主要按各个公司的招采程序执行，这里就不多说了，但提几点注意事项：
1、因为各家保险公司测算保费方式有所区别，所以保险公司最终的保险条款和保险报价可能与招标文件不一致。这在执行严格成本管控、招采管理的物业非常麻烦，老周一般的做法是让各个保险公司报两个保险方案和报价，一个是严格按招标文件要求的方案和报价、一个是保险公司优化后、认为最合理、最经济的方案和报价（一般会修改最高赔偿额、免赔额等），这样我们就可以按统一方案和报价评标，选择中标单位后再讨论是否执行优化方案。
2、对于招采制度、程序性要求不是太严格的公司，可以采取标后谈判的方式，选择价格优惠、性价比最高的公司。
3、另外，老周还见过有的公司招标后，最后将各个保险选择不同公司进行购买的情况。
4、最后，如果公司允许，可以采取战略招标（即：保险服务期限为2-3年）的形式。
四、最后一个建议
一定！一定！一定！
要逐条逐字的研读商业保险的保险单、主险条款、附加险条款和特别约定的内容和文字！这是非常让人讨厌、让人烦躁的事情了，但必须要逐条逐字的阅读和核对
。
另外，
如果公司更换了保险公司，新保险公司的保险单、保险条款、特别约定等需要从头到尾、逐条逐字的检查和核对！
这是因为：
1、保险公司在出保险单、保险条款、特别约定的时候，可能会发生纰漏和错误，如不及时发现，后期可能会发生纠纷；另外就是，同一家保险公司也可能修改保险内容和条款，新的保险条款可能更加苛刻！
2、每一家公司保险主险条款、附加险条款都有差异，有的可能很小、有些差异可能很大（如：人保财险和太平洋财险的主险条款相似，平安财险的保险条款就有所不同，外资保险的内容差异更大），购买保险的责任人不要按往年的老经验套新保险公司，这样会出问题。
以上，就是今天内容，希望以上内容能帮助到大家！