REITs（Real Estate Investment Trusts）即：房地产投资信托基金。
从狭义上 REITs 是 指直接以股权或债券形式将各类房地产证券化的投资产品，实际是一种基于资产实体的收 益权凭证，通常会上市交易。
通俗地来讲，REITs 是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理 和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。
REITs 主要的目的 是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。
起源：REITs 从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均 设立了 REITs。
在美国约有 300 个 REITs，其总资产超过 3000 亿美元，近 2/3 在国家级的 股票交易所上市。作为一种以房地产租赁收入来保障投资人长期权益的权益型集合投资计 划，需将绝大部分税前收入分配给投资者。因此，REITs 获得免交公司所得税和资本利得 税的优惠待遇。
一般根据投资形式不同，REITs 可以分为权益型 REITs，抵押贷款型 REITs，以及混合 型 REITs。
简单来说，权益型 REITs 就是投资并直接拥有不动产的产权，其收入主要来源 于所持有不动产产生的租金，这是 REITs 的主要类型，占 90％以上；
抵押型 REITs 不直接 拥有不动产得产权，而是将资金投资于房地产贷款或贷款支持凭证(MBS)，其收入主要来 源于贷款利息。
混合型 REITs，既投资于不动产产权，也投资于房地产贷款。大部分 REITs 在证券交易所上市，且公开交易，成为挂牌交易的单位信托基金，为投资者提供相 对稳定的红利收入。
由于其收益特点，REITs 得主要投资对象主要是有稳定收益的经营性 的大型商业物业。 不同于一般的信托产品，REITs 具有鲜明的特征。它投资期限长，以成熟的商业物业 为主，资金来源多是公募形式，对投资对象（限制开发项目）有限制，甚至地域有限制， 属于一种大众投资工具，监管严格。
每份 REITs 基金单位都代表对某个物业一定比例的所 有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法 人资格。相反，信托产品一般期限短，资金募集对象多为特定对象。